どうも、かのぷ〜です。住宅を購入する際に多くの方が利用するであろう住宅ローン。いざ利用する際は固定金利にするか変動金利にするか悩みどころだと思います。私はフラット35sを利用しました。当初10年固定、その後25年は＋0.5%で固定という感じでした。ほぼ全期間固定という形で1.6%程度。当時はこれならまぁいい感じだろうと考えていました。返済額が全てわかっているので安心できると考えていました。変動金利にしたら、金利の推移を気にしていなくてはいけないし、未払い利息なんて発生したら目も当てられないと考えていたのです。
当時、妻と話して決める際には、未払い利息とはなんぞやといった感じでほぼ丸投げで決めていいよという感じでした。
自宅を購入した後も、子供の遊び場として大きな住宅展示場に遊びに行くことがよくあります。そこで聞こえてきた会話が気になったので今回の記事を書きました。住宅を見にきていたご夫婦と営業マンの会話で、変動金利でも毎月の返済額の上限は決まっているのでご安心下さい、的な会話でした。その後どう詳しい話がされたかはわかりませんでしたが、ご夫婦はなるほど〜という感じで聞いていたので上限の意味を理解しているのだろうかと気になりました。
変動金利の多くの場合は、5年間は返済額が変わらないというルールがあります。適用金利の見直しは半年ごとに行われます。なんだか不思議ですね、金利は変更するのに返済額は変わらないという事です。これはつまり毎月の返済額のうち元本の返済額が減少し金利部分が増加している事になります。
もう１つ、返済額の見直しがされても上限は元の返済額の1.25倍と決められています。どちらのルールも消費者に急激な返済額の増加を負担させないためというもので、ありがたいはずですが、場合によっては困ったことにもなります。
通常、元利均等返済は毎月の返済額が一定になります。（元金均等返済は返済額のうち元本が均等になります。）支払う際には利息部分が優先されます。金利が上昇して毎月の利息額が毎月の返済額を超えた場合、毎月の返済額を超えた利息部分は支払いが行われていません。つまり未払い利息です。毎月、ちゃんと支払っているのに未払い利息が貯まり元本は減っていないという状況が起こり得るのです。金利が1%上昇すれば返済額が大きく変わることでしょう。上昇した金利と適用金利の違いなのか3000万円の残高だと1%上昇で1万円増加するといわれているのを見かけます。3000万円の1%のひと月分だと2.5万円なので少し不思議です。私も勉強不足で、ここについてはちゃんと理解できていません。
私が住宅を購入する際、住宅ローンの説明で5年間は返済額が変わらないこと、見直しで増額しても1.25倍まで、という説明は受けました。しかし未払い利息などの仕組みは説明されませんでした。詳しい人はいいかもしれませんが知ってないと困る事もありそうです。ちゃんと説明してくれるといいのですが。
それでは、また。投資は自己責任で。
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